Bir gayrimenkul satın almayı mı düşünüyorsunuz?
O zaman satış vaadi sözleşmesi hakkında mutlaka bilgi edinmelisiniz.
İspanya’da “Contrato de Arras” adı verilen satış vaadi sözleşmesi nedir?
Alıcı ve satıcı arasında, tarafların bir gayrimenkulün gelecek bir tarihte gerçekleşecek alım satımını taahhüt ettikleri özel bir anlaşmadır. Genelde bu sözleşme sırasında; alıcı satıcıya gayrimenkulün ederinin %5'i veya %20'si arasında değişebilen bir miktar parayı depozito olarak ödeme yapar.
Öncelikle temel konuları bilmeden bir satış vaadi sözleşmesi imzalanması tavsiye edilmemektedir.
Sözleşme en azından aşağıdaki hususları içermelidir:
- Tarafların kimlik bilgileri.
- Gayrimenkulün tanımlanması.
- Satış senedini resmileştirmek için son tarih.
- Gayrimenkulün fiyatı, doğacak vergiler ve ödeme şekli ve depozito miktarı.
- Satış, tescil ve vergi masraflarının kim tarafından üstleneceği.
- Satın alma işlemini belirleyecek temel koşullar.
İspanya’da üç tür satış vaadi sözleşmesi vardır: teyit edici, cezai şart içeren ve tazmin hakkı veren satış vaadi sözleşmesi.
Bu kapsamda eğer sözleşme türü belirlenmemişse, satış vaadi sözleşmesinin yalnızca teyit edici olduğunun varsayıldığını vurgulamak gerekir.
Bunların her birine kısaca değinmek gerekirse:
Teyit Edici Satış Vaadi Sözleşmesi:
Bu sözleşme, taraflardan birinin sözleşmeye uymaması durumunda diğer tarafın aşağıdakiler arasında seçim yapabileceği satış vaadi sözleşmesidir:
- Sözleşme konusu borcun ifasının faiziyle birlikte talep edilmesi.
- Sözleşme konusu yükümlülüğü sona erdirmek ve sebep olunan zararlar için tazminat talep etmek. Ancak bu durum, ‘teyit edici’ satış vaadi sözleşmesine ilişkin zararın tazmini olarak değerlendirileceği anlamına gelmez. Bu durumda, ‘cezai şart içeren’ satış vaadi sözleşmesinden söz edilecektir.
Cezai Şart İçeren Satış Vaadi Sözleşmesi:
En yayın satış vaadi sözleşmesi türü olan bu sözleşmede bu hususun açıkça kararlaştırılması gerekir, her iki taraf da birbirlerine sözleşmeden çekilme fırsatı verir, buna göre:
- Alıcı sözleşme konusu gayrimenkulü satın almaktan vazgeçerse, satıcı depozito olarak ödenen parayı tutma hakkına sahip olur.
- Satıcı sözleşme konusu gayrimenkulü satmaktan vazgeçerse, satıcı alıcıya depozito olarak ödenen tutarın iki katını ödemek zorunda kalacaktır.
Tazminat Talepli Satış Vaadi Sözleşmesi:
Cezai şart içeren satış vaadi sözleşmesinde olduğu gibi, bu husus da açıkça kararlaştırılması gerekir ve tarafların tek taraflı olarak alım satımdan vazgeçmelerine imkân verir, ancak karşı taraf bu sebepten ötürü uğradığı zarar ve ziyanın tazmin edilmesini talep edebilir.
Font & Yıldız Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlar olarak aşağıdaki hususlarda müvekkillerimize destek veriyoruz:
